Самостоятельное путешествие в Турцию всегда начинается с решения вопроса о месте жительства. Какой из вариантов выбрать, в первую очередь, зависит от срока путешествия. Когда планируете приехать на 1-2 недели, то можно остановиться в гостинице или в аппарат-отеле (отеле, где номера представлены небольшими квартирами).  Если же вы приезжаете на месяц или на более долгий срок, а может вообще ПМЖ, то целесообразнее снять квартиру. О том, как это сделать и что необходимо знать мы расскажем в нашей статье. Также эта статья будет полезна собственникам квартир, которые желают начать арендный бизнес в Турции.

В Турции аренда на короткий срок и аренда на долгий срок имеют большое количество отличий. В зависимости от запланированной длительности необходимо учитывать особенности турецкого законодательства и рынка недвижимости. Рассмотрим сначала как проходит аренда квартиры в Турции на короткий срок, ведь это самый популярный способ для проведения каникул. Про аренду на длительный срок от 6 месяцев и больше мы расскажем в следующей статье.

Аренда в Турции на короткий срок и ее продолжительность

Аренда квартиры на короткий срок подразумевает продолжительность найма от нескольких дней до двух-трёх месяцев, то есть на период пока гость Турции может находиться на её территории без оформления каких-либо дополнительных документов.

Для сведения.

 Для граждан РФ период нахождения в Турции, без оформления миграционных документов, составляет 60 календарных дней. Увеличить этот срок можно ещё на 30 дней если пересечь турецкую границу в любом направлении в течение первых 60 дней. Таким образом, общий срок будет составлять 90 дней. Плюс, этот период не может повторяться чаше одного раза в полгода. То есть, пробыв полные 60 дней, следующий раз на это же период можно заехать не раньше, чем через 180 дней.

Как оформляется краткосрочная аренда

Аренда на короткий срок без договора

Оформление договорённостей с риелтором или собственником об аренде на короткий срок почти всегда происходит без заключения договора в письменном виде и без составления каких-либо расписок. Заключение краткосрочного договора аренды создаёт для собственника определённые риски, связанные с особенностями турецкого законодательства.  С договором работают только специализированные агентства, о которых мы расскажем ниже.

В отличии от России, где любой собственник квартиры может с помощью обычного сотового телефона за минуту зарегистрироваться как самозанятый и полностью легально и безопасно сдавать своё жильё, и также через телефон платить минимальный налог, турецкие собственники лишены такой возможности. Собственник квартиры в Турции не имеет право заключать договор аренды на короткий срок, а соответственно, турист не сможет напрямую на законных основаниях снять квартиру у собственника.  Сам институт краткосрочной аренды не отменён, но с 22 января 2017 года сдавать жилье на небольшие периоды можно только через посредников, отвечающих следующим требованиям.


Кто может сдать квартиру на короткий срок от собственника?

Скажем сразу, сдавать квартиру на небольшой срок могут только специализированные организации. Ни собственник, ни частные агенты и риелторы, ни обычные агентства недвижимости в в Турции не имеют права заниматься такой деятельностью. Теперь подробнее.

Официальная аренда только от компании

Во-первых, законно сдавать квартиры в Турции на короткий срок может только юридическое лицо. Физическим лицам, собственникам или иным частным риелторам это строго запрещено.  Ранее, это требование пытались обойти и квартиры сдавались через управляющую компанию, отвечающую за техническое обслуживание дома (вместо кападжи (сделать сноску или ссылку на того,кто это) о том, кто это расскажем ниже). Но такой способ тоже запретили.  Турецкая компания-посредник должна быть зарегистрирована в налоговой службе и состоять на учёте в торговой палате как полноценное функционирующее юридическое лицо, специализирующееся исключительно на аренде. Агентства недвижимости, у которых не открыт соответствующий вид деятельности, не имеют право сдавать жильё. Также запрещена и субаренда, когда арендодателем выступает собственник, но от его лица действует компания.

Краткосрочная аренда в Турции подлежит лицензированию

Во-вторых, компания, участвующая в арендных правоотношениях, должна получить лицензию на такой вид деятельности. Лицензию на право краткосрочной аренды нужно получать в каждой городской администрации или муниципалитете (belediye), на территории которых сдаются квартиры. Например, если компания работает в нескольких районах и предлагает снять квартиры в Анталии (городе), Алании, Манавгате или Сиде, то у компании должны быть три лицензии —  по одной от каждого муниципалитета. При этом, для аренды в Сиде получать дополнительную лицензию не нужно, т.к. он находится в составе Манавгата.  Несмотря на то, что все эти города находятся в составе одной провинции под общим названием Анталья – это разные муниципальные образования.

Регистрация квартирантов в полиции

В-третьих, данная компания должна встать на учёт в polis karakolu – муниципальное управление полиции. Этот шаг необходим для получения логина и пароля для доступа к системе регистрации населения по месту жительства. После заключение краткосрочного контракта компания арендодатель должна внести в эту систему все данные о лицах и членах их семей, с которыми заключён договора аренды и которые начали проживать в арендуемом помещении. 

Краткосрочная аренда - регистрация квартирантов в полиции

Для сведения

При долгосрочной аренде, когда съём квартиры подтверждён нотариально заверенным договором, собственник квартиры тоже обязан зарегистрировать жильцов. Но сделать это он должен самостоятельно через обращение в Nüfus Müdürlüğü – отдел по регистрации при полиции муниципалитета. Вся процедура занимает 5-10 минут и не требует заполнения каких-либо бланков, достаточно договора аренды, Тапу (свидетельства о собственности) и копии паспортов проживающих.  Требование о регистрации арендаторов изначально было введено как элемент антитеррористической деятельности, но в июле 2022 года Турецкое Правительство признало проблему чёрного рынка аренды и назвало её «угрозой национальной безопасности». Это было сделано не только из-за неконтролируемой миграции, но и из-за недополучения миллиардов лир налоговых отчислений от незаконной деятельности множества агентств недвижимости и частных риэлторов.  Если на основе нотариального договора арендатор оформляет вид на жительство и получает Икамет (пластиковая карточка, подтверждающая наличие вида на жительство и являющаяся основным документов иностранца в Турции), то регистрация в Нюфусе не нужна.


В каких домах можно сдавать квартиры на короткий срок?

Помимо требований о компании-посреднике, турецкое законодательство обязывает получить лицензию на дом, в котором будет сдаваться квартира. Для получения разрешения дом, в котором планируются к сдаче жилые помещения, должен отвечать следующим требованиям.

Разрешение на строительство, искан и тапу.

Если дом построен до 2020 года, то застройщик должен получить Genel iskan (технический паспорт строения с разрешением на ввод в эксплуатацию), на основе которого собственники квартир получают Ferdi iskan (техпаспорт квартиры). Если строительство дома завершено после 2020 года, то выдаётся только один документ – Toplu iskan (в шапке документы будет указано Yapı Kullanma İzin Belgesi ).   Искан выдаётся тогда, когда дом построен в полном соответствии с проектом, оборудован всеми необходимыми коммуникациями, имеет необходимую степень сейсмоустойчивости, а помещения соответствуют противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам.  Без искана дом считается не достроенным, а квартиры в нём не являются жилыми помещениями. 

Искан нового образца. Краткосрочная аренда. Yapı Kullanma İzin Belgesi

ВНИМАНИЕ

Тапу (документ о собственности) может быть выдано на объект без Искана, без разрешения на строительство или на объект незавершённого строительства. Если примете решение о покупке жилья в Турции дополнительно проверяйте наличие разрешения на строительство, а в готовых домах обязательно наличие Искана. В Турции наличие у собственника Тапу не является гарантией сохранения имущества. Так, с момента выдачи разрешения на строительство, у компании застройщика есть пять лет чтобы полностью построить дом и получить Искан. По истечении указанного срока, если Искан не получен, то разрешение на строительство может быть отозвано или передано другому застройщику.  Если у компании застройщика отозвали разрешение на строительство и дом достраивает другой застройщик, то для владельцев будущих квартир возникают дополнительные большие траты, связанные с расходами нового застройщика на достройку дома под требования законодательства. Если новый застройщик не найдётся, то такой недострой может стоять несколько лет. Но есть высокий риск того, что здание могут снести в любой момент, например, если земельный участок представляет инвестиционный интерес или если земля потребуется для муниципальных или государственных нужд.  Конечно, сами будущие собственники могут вложиться и достроить дом, но это происходит редко. Самостоятельное достраивание приводит к дополнительным расходам, которые в несколько раз больше изначальной цены. 

Количество спальных мест в арендном доме

 Следующее требование — это наличие в доме суммарно не менее тридцати стационарных кроватей, спальных мест. Причём, особо указывается, что раскладные диваны и прочие раскладушки не считаются.  Данное требование создаёт большие проблемы при легализации краткосрочной аренды в частных домах и виллах, т.к. наличие такого количества полноценно оборудованных спальных мест в них просто невозможно. Если честно, мы не понимаем логику и мотивацию данной нормы. Данное требование более подходит под сферу регулирования отельного бизнеса, но деятельность отельеров регулируются совсем другими законами.

Наличие систем безопасности

Помещение, которое сдаётся на короткий срок должно быть оборудовано всеми возможными системами безопасности. Здание должно иметь пожарные лестницы, противопожарные системы и системы автоматического тушения возгорания и дымоотводы.  Должна присутствовать круглосуточная система видеонаблюдения. Также обязательным является присутствие в здании консьержа.


 Как отслеживают соблюдение закона и какие штрафы при краткосрочной аренде.

В турецких законах нет штрафов для квартиросъёмщиков, арендаторов или нанимателей —   можете смело приезжать в эту прекрасную страну и останавливаться там, где вам удобно и на сколько удобно. Главное не забывайте про безвизовый период. Но вот для собственников и арендодателей, не имеющих турецкое гражданство, всё не так радужно.

Если не вдаваться в юридическую терминологию, то собственникам может грозить целый букет санкций. Привлечение собственника к ответственности начинается со штрафа за отсутствие регистрации нанимателей в системе учёта регистрации населения (polis karakolu).  Далее, собственника могут оштрафовать за незаконное осуществление риелтерской деятельности (не важно, что он собственник – сдавать на короткий срок права нет). Вдогонку, если установят факты передачи денег, то ещё «прилетит» штраф за неуплату налогов.

Штрафы в Турции исчисляются десятками тысяч турецких лир и взыскиваются за каждого  нанимателя, если было три съёмщика, то собственник платит штраф в троёном размере.  При повторном выявлении нарушения, квартира опечатывается до момента, пока собственник не оплатит все штрафы, а сам собственник может быть подвержен депортации с запретом въезда на длительный срок.   Штрафы за повторное нарушение в десятки раз выше штрафов за первой нарушение.

Страшно? Конечно — если верить в то, что все законы всегда безукоризненно работают, а также в единорогов и в плоскую землю. 😊 Полиция в Турции, также как и в России, работает только если поступил сигнал об экономическом нарушении. Поэтому, далее дадим несколько советов собственникам.

Как избежать штрафа и ответственности при сдаче квартиры на короткий срок?

Если вы, как собственник, решились сдавать свою турецкую недвижимость на небольшие сроки, обязательно учитывайте следующее.

Турецкий менталитет отличает от российского тем, что туркам всегда «есть до всего дело». Степень их любопытства, в совокупности с внимательностью и самоуверенностью, создаёт взрывной коктейль. Для законопослушных это плюс, так как равнодушный турок – это нонсенс.  Но для владельцев арендной недвижимости это может создать ряд проблем. Арендодателям в первую очередь, нужно понять: «Кому может не понравиться постоянная смена жильцов? Кто может вызвать полицию и «сдать» собственника?».

Капыджи или kapıcı – завхоз, консьерж и смотритель в одном лице.

Чаще всего о фактах аренды на короткий срок сообщают капыджи дома.

Капыджи – это житель дома, который следит за общедомовым имуществом. В его обязанности входит уборка территории, обслуживание и ремонт инфраструктуры дома. Он следит за бассейном, закрывает и открывает доступ к подвалам и чердакам, местам расположения счётчиков и т.д. Он, вызывает необходимых специалистов, даёт им задания и контролирует выполнения работы.

 Kapıcı  ( написание по-турецки)   — наёмный работник, который получает зарплату из взносов, уплачиваемых собственниками (айдат).   К его помощи может обратиться любой житель дома по  любому вопросу.

Помимо бытовых обязанностей, он следит за порядком в доме, знаком с собственниками и арендаторами.  К его помощи обращаются в конфликтных ситуациях. Хороший капыджи знает всё что творится в доме! Полиция, когда приезжает по вызову, в первую очередь общается с ним.

Главным профессиональным качеством такого домового смотрителя является инициативность. Законопослушный «смотритель за домом» сам сообщает полиции о фактах краткосрочной аренды. Особенно это частое происходит в отношении квартир, которые сдаются на срок 1-2 недели и, если квартиранты не отличаются культурой и воспитанием.

Кападжи в турецком доме. Краткосрочная аренда жалоба кападжи.

Ионетиджи  или yönetici –  турецкий управдом

Ионетиджи  (yönetici) – это администратор дома, который представляет интересы собственников во всех внешних взаимоотношениях и ведёт бюджет дома. Функционал ионетиджи очень похож на обязанности председателя ТСЖ или дачного кооператива, но с одновременными функциями казначея.  Также как и капыджи, ионетиджи тоже должность выборная и оплачиваемая.

Основная задача турецкого управдома —  собирать айдат (взносы на содержание дома) и распределять его расходование. Размер айдата устанавливается в зависимости от инфраструктуры. Если в комплексе есть открытый и крытый бассейн, спортивный зал, сауна и хамам, то размер платежа может приближаться к ста долларам в месяц.   При этом, не имеет значения пользуется ли собственник инфраструктурой сам или только сдаёт квартиру в аренду – платить он должен всегда. В связи с этим, со стороны собственника-арендодателя будет очень большой глупостью сдавать квартиру на короткий срок, но не платить айдат.  Как уже писал выше, в айдат включена зарплата капыджи и ионетиджи, а за свои деньги они без промедления будут сообщать о любых косяках собственников во все возможные правоохранительные органы, в том числе, и о фактах аренды на короткий срок.  Никогда, без веской на то причины, без фото и видео-фиксации, нельзя ругаться с этими работниками.

Соседи в турецком доме

О турецких соседях в сети огромное количество различной информации, в том числе о забавных и не очень ситуациях.

При аренде на короткий срок собственнику турецкой недвижимости медвежью услугу окажет пословица: «Турки любят тихих и богатых соседей». Если квартирант будет вести себя шумно, а в понятии соседей это может быть даже обычная громкая речь, то они без промедления обращаются к капыджи. А тот, как мы писали выше, вызовет полицию. Турецкие соседи с большим негативом относятся к собственникам, сдающих квартиры на небольшой срок, поэтому в чисто турецких домах предложения о краткосрочной аренде почти не встречаются.

Рейды и проверки арендных квартир полицией

В Турции практикуются поквартирные обходы в домах. Как правило, это происходит в новых комплексах или при «поступлении сигнала» от бдительных граждан.  Если происходит проверка определённой квартиры, то полиция обязательно опросит и соседние квартиры. Это означает, что если ваш сосед, такой же арендодатель, как и вы, то его проблемы с арендаторами создадут проблемы и для вас.


 Уловки и хитрости собственников при краткосрочной аренде во время проверок

Краткосрочная аренда. Хитрости собственников

Это не аренда – это гости

Чтобы избежать привлечения к ответственности за аренду на короткий срок собственники турецкой недвижимости и риэлторы прибегают к различным уловкам. Самой распространённой хитростью является назвать квартирантов родственниками или гостями. Понятие аренда подразумевает возмездную передачу квартиру в пользование. Родственники или гости не платят за нахождение в квартире, а значит никакой аренды нет.  Для того, что бы эта уловка сработала наниматели должны вызвать собственника и сыграть роль его гостей или родственников. Но, при аренде на короткий срок, арендаторы никогда не идут на такой цирк, так как обман полиции чреват проблемами уже самим квартирантам.

Это не аренда – это субаренда

Большой ошибкой будет сказать при проверке, что собственник ничего и некому не сдавал, а пересдал арендатор. Как мы писали выше —  субаренда запрещена. В Турции, также как и в России, закон исходит из того, что всё что происходит с недвижимостью – происходит с ведома её собственника. И, если собственник не заявил в полицию о неизвестных людях в своей квартире, то новые жильцы являются арендаторами.

Я не знал об аренде – это всё риелтор

Не самый лучший и очень опасный способ для собственника – это перекладывать вину на риелтора или квартирантов и говорить, что ничего не знал о сдаче своей недвижимости.  Например, что вы просто отдали ключи знакомому риелтору для организации генеральной уборки и т.п. В этом случае риелтора начнут проверять. Для убедительности у собственника не должно быть никакой переписки ни с риелтором, ни с квартирантами.

Если по любым косвенным доказательствам выявится, что собственник знал об аренде (переписка с риелтором, получение задатка, пересылка фото квартиры и т.д.) – вина собственника будет максимальной. Собственник, помимо ответственности за аренду на короткий срок, будет обвинён в противодействие в работе правоохранительных органов.  В этом случае, мало того, что он получит максимальный штраф, так ещё его ВНЖ может быть аннулировано, не смотря на наличие Турецкой собственности. Аннулирование турецкого вида для жительства означает вынесение предписания об обязанности немедленно покинуть страну с последующим запретом на въезд на несколько лет.  

Из практики, никакие уловки или хитрости при аренде на короткий срок с полицией не работают.  Обман собственника вскрывается моментально. Несколько наводящих вопросов собственнику и квартирантам о степени родства, где живёте в Турции, когда приехали, сколько платите за воду — и факт краткосрочной аренды сразу подтверждается.  При этом, квартирант — обманщик, вместо гостя Турции, становится соучастником правонарушения.  

Что делать собственнику если поймали на краткосрочной аренде в Турции

Если собственника первый раз поймали на сдаче квартиры в Турции на короткий срок, то единственное, что можно сделать — это попытаться уменьшить размер штрафа. Не надо вести себя агрессивно, пытаться качать права или вообще любым образом проявлять неуважения к сотрудникам правоохранительных органов.

Лучший вариант – это максимальная доброжелательность с активным и показательным раскаянием. Субъективизм имеет не последнее значение в вопросе определения санкции.

Предложите полиции (zabita) пройти за стол, угостите чаем и угощениями – ведите себя с ними как с желанными гостями.  Заведите разговор о том, что вы не понимаете, что именно вы нарушили и спросите — чем вы сможете помочь правосудию. Конечно, не знание закона не освобождает от ответственности, но в их глазах вы не будете выглядеть преступником. Ваша задача показать, что у вас не было умысла проявить неуважение к государству, нарушив его закон и заключив краткосрочный договор аренды. Сошлитесь на незнание особенностей закона и выразите готовность в будущем строго следовать его букве.  Если вы будете убедительны, а сотрудник полиции благосклонен к вам, санкция будет минимальной.

 Подводя итог

Краткосрочная аренда в Турции процветает. Ежегодно сотни тысяч туристов арендуют квартиры на короткий срок по всем побережьям Средиземного и Черного морей. Сдают квартиры тысячи – попадаются единицы. Мы категорически не призываем нарушать законы это прекрасной страны.   Квартирантов и арендаторов квартир в Турции всегда ждёт турецкая гостеприимность и ласковое море.  Для будущих собственников здесь всегда есть множество вариантов недвижимости на любой кошелёк и на любые запросы. А законный и безопасный способ зарабатывать на своей турецкой недвижимости – это сдавать квартиру на длительный срок.

Уважаемые читатели,  нам важно ваше мнение о об этом материале. Если вы хотите прокомментировать нашу статью на предмет наличия в ней недостоверной информации, пожалуйста указывайте  официальный источник  достоверной информации  (статья закона, комментарии на официальных сайтах).   Также мы будем очень благодарны если в комментариях вы расскажете о своём опыте аренды.

 Из-за постоянных спам-атак на наш сайты, мы вынуждены были предоставить возможность оставлять комментарии только зарегистрированным пользователям. Для регистрации нажмите на кнопку «Войти» и  потребуется только ваш e-mail, а сама процедура занимает менее 10 секунд.    

 Турция ждёт вас!  

Поделитесь этой публикацией и присоединяйтесь к нам в соцсеятх!

Комментарии

Добавить комментарий

Русский Русский Türkçe Türkçe English English Deutsch Deutsch

Войти

Зарегистрироваться

Сбросить пароль

Пожалуйста, введите ваше имя пользователя или эл. адрес, вы получите письмо со ссылкой для сброса пароля.